Перепланировка квартиры в старом фонде

Старый фонд – квартиры в домах советского и досоветского периода. Возраст таких домов является главным фактором, влияющим на особенность перепланировок в таких квартирах. Помимо общестроительных нюансов о перепланировки квартир в старом фонде обязательно нужно знать два момента:

- не факт, что перепланировку вообще можно сделать, ведь старый фонд – это чаще всего ветхое жилье

- если дом окажется памятником истории и архитектуры, ремонт и согласование перепланировки станет настоящим испытанием

Шаги, которые нужно предпринять перед началом ремонта

Для того чтобы понять, можно ли сделать в квартире перепланировку, надо предварительно провести техническое обследование:

- Проводится оценка несущих способностей перекрытий, особенно в мокрых зонах. Нужно проверить, не прогнили ли балки или нет ли коррозии на металлических конструкциях. Есть вероятность, что их придется менять или усиливать.

- Проверяется, нет ли прогиба полов. Если он есть, нужно устранить.

- Проверяется состояние стен и перегородок, наличие трещин и величина их раскрытия, есть ли риск дальнейшего их раскрытия или нет.

- Необходимо оценить возможность демонтажа перегородок, даже если это ненесущие конструкции. Часто бывает так, что перекрытия проседают, и перегородки берут на себя часть нагрузки. Такие моменты надо проверять перед началом ремонта.

- Проводится обследование коммуникаций. Возможно, их так же придется менять.

По итогам обследования собственник получает техническое заключение. В нем содержатся выводы о том, можно ли сделать перепланировку или нет, а также описание тех мероприятий, которые надо выполнить перед этим.

Техническое обследование проводится специализированными организациями, и оплачивается собственником из его средств.

Особенности перепланировки квартиры в доме, который является объектом культурного наследия

В начале надо понять, является ли дом памятником или нет. Это можно сделать разными способами, в  том числе проверить дом на специальных веб-ресурсах. Если дом является объектом культурного наследия, то тогда необходимо выполнить несколько этапов.

Первый этап. Подготовка.

- Получение справки о наличии архитектурной ценности. Если информация об архитектурных ценностях отсутствует, то тогда орган, ответственный за охрану памятников, попросит предоставить фотографии всех помещений квартиры до ремонта.

- Получение задания на разработку проектной документации. Такое задание нужно получить в органе, ответственном за охрану памятников. Задание будет содержать требования, которые необходимо соблюсти при проектировании перепланировки квартиры.

 - Разработка проекта перепланировки. Это стандартный этап, но есть один большой нюанс: делать такие проекты могут только организации с лицензией Министерства культуры РФ.

 - Проведение историко-культурной экспертизы. На проведение такой экспертизы так же потребуется лицензия Минкульта. Эта процедура не из дешевых. Перед экспертизой специалист должен выйти на объект и провести фотофиксацию квартиры. По итогам прохождения экспертизы выдается заключение. Если в ходе экспертизы обнаружены историко-культурные ценности, но в результате перепланировке они не затрагиваются, тогда дальнейшие работы ведутся по стандартной схеме. Если историко-культурные ценности были кем-то уничтожены или находятся в плохом состоянии, то собственнику придется разработать проект реставрации этих ценностей.

Этап второй. Согласование и регистрация перепланировки.

- согласование проекта в органе, отвечающем за охрану памятников

- согласование в межведомственной комиссии района

- получение разрешения на производство работ

- проведение ремонтных работ

- получение акта приемки квартиры в органе, отвечающем за охрану памятника

- получение акта приемки квартиры в мвк

- внесение изменений в ЕГРН

Важно знать:

- строительная компания должна иметь лицензию Минкульта РФ

- в ходе ремонта необходимо вести журнал производства работ

- после ремонта требуется подготовка отчета о проведенных работах

- за нарушение законодательства штраф до 300 тысяч рублей (физлица) и до 20 млн. рублей (юр.лица)

Ответы на популярные вопросы

В: Можно ли сделать из комнаты квартиру студию?

О: Да, это возможно, если квартира находится на первом этаже или под квартирой расположено нежилое помещение. Нужно будет учесть выделенные мощность на электрику и отопление, а также проверить наличие вент. каналов. В квартире-студии должен быть как минимум один отдельный вент.канал. Никаких газовых плит и горелок в студии быть не может, это запрещено

В: Можно ли сделать антресоль в комнате?

О: Да, такая перепланировка не нарушает действующие нормы. Но следует соблюдать нормативную высоту антресоли и учитывать то, могут ли стены выдержать дополнительную нагрузку.

В: Можно ли сделать перепланировку в комнате в коммуналке?

О: Можно, но при одном условии. Понадобится нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры, так как коммунальная квартира является общедолевой собственностью всех жильцов.

Более подробно:

- Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

- Как сделать перепланировку квартиры 

- Перепланировка квартир в хрущёвке

Наши услуги:

- Согласование перепланировки квартиры

- Узаконивание перепланировки квартиры